Vielleicht ist die Frage zu allgemein, wie z.B.: "Hat der Kauf eines Autos überhaupt noch einen Sinn? Jeder Investor, auch wenn er klein ist, muss darüber nachdenken: Welches sind meine Ziele? Will ich langfristig investieren? Für 10, 20 oder mehr Jahre? Möchte ich eine regelmässige Rendite (Mieteinnahmen) oder ist mir ein maximaler Gewinn beim Wiederverkauf wichtig? Oder will ich "nur" mein Geld in Stein festigen und damit der Teuerung ein Schnäppchen schlagen?

Als Basis jeder Investition stehen die Finanzen! Deshalb sollte Ihre Finanzierbarkeit durch eine Bank, ein sonstiges Finanzinstitut oder einem professionellen Finanzberater geprüft werden. Anschliessend kennen Sie den maximalen Haus- oder Wohnungspreis, den Sie sich leisten können. Erstellen Sie sich eine Liste von den Gegebenheiten, auf welche Sie auf keinen Fall verzichten werden (Anzahl Schlafzimmer, Grösse der Wohnfläche, sanierungsbedürftig oder nicht, Lage, Distanz zu Schulen und öffentlicher Verkehr etc.) und eine weitere mit Eckdaten, die «nice to have» sind (Dachwohnung, ruhige Lage, Cheminée, Lift, Aussicht etc.). Und dann hinterlegen Sie auf diverse Internetportale Ihre Suchwünsche und besichtigen Sie passende Objekte. Wenn Sie Ihre zukünftige Immobilie nach einiger Zeit noch nicht gefunden haben, sollten Sie Ihre zwei Listen wieder in die Hände nehmen und überarbeiten, denn Sie werden auf jeden Fall kompromissbereit sein müssen, da das Traumhaus oder die Traumwohnung eben nur Träume sind.

Im Unterschied zu den meisten Ländern ist es in der Schweiz aus steuertechnischen Gründen sinnvoller, seine Hypothek nicht komplett zu amortisieren. Die Hypothekarzinsen können vom Einkommen abgezogen werden und so reduziert sich die Einkommenssteuer, welche oft die zu versteuernden Eigenmietwerte wieder wett machen. Die Hypothek kann weiter vom Vermögen abgezogen werden und somit entfällt oft die Vermögenssteuer.

Die Gegenfrage hier lautet: Was will ich mit meiner Entscheidung bewirken? Beim Verkauf wird viel gebundenes Geld verflüssigt, welches heute auf der Bank keine Zinsen abwirft. Deshalb ist es sinnvoll, wenn dieses Geld wieder reinvestiert wird, sei es in eine andere Immobilie, in eine grössere Anschaffung (Auto, Schiff etc.) oder in sonstige kostspielige Ausgaben (Weltreise, Studienreise der Kinder, Vorerbbezug an Kinder etc.). Eine Vermietung ergibt Sinn, wenn kein Bargeld benötigt wird und allenfalls eine Rückkehr in die Immobilie in einigen Jahren möglich sein könnte. Wollen Sie Ihre Immobilie an Ihre zukünftige Erben nach Ihrem Ableben übertragen oder in einigen Jahren als Erbvorbezug? Auch dann ist eine Vermietung zu bevorzugen.

Der Makler arbeitet im Auftragsverhältnis, d.h. er handelt im Interesse seines Auftraggebers und erhält in der Regel ein Honorar, eine Provision nach erfolgreicher Vermittlung, bzw. nach Abschluss des Geschäftes. Die Leistungen sind von Makler zu Makler sehr unterschiedlich und auch das Kleingedruckte in den Verträgen sollte genau studiert werden. Das Gleiche gilt für mündliche Verträge, d.h. das Obligationenrecht regelt die wichtigsten Rechte und Pflichten der Parteien (siehe OR Artikel 412ff). Nehmen Sie sich in jedem Fall genügend Zeit bei der Wahl des Maklers, denn ein kleiner Fehler desjenigen kann schwerwiegende finanzielle Folgen haben.

Lassen Sie sich sehr detailliert aufzeigen, was der Makler für den erfolgreichen Abschluss alles unternehmen wird. Dann sollten Sie sich unbedingt unter anderem noch folgende Fragen stellen:

• Ist der Auftragsnehmer (Makler) ortskundig?
• Kennt er die Region, das Quartier und die unmittelbare Nachbarschaft? Es kann ja sein, dass gleich beim zu verkaufende Haus eine neue ÖV-Haltestelle kommt, welche den Wert der Liegenschaft erhöht.
• Welcher Erfahrungen bringt der Makler mit sich? Hat dieser bereits etliche Objekte erfolgreich vermittelt?
• Ist Ihr Ansprechpartner in der Lage, Ihr Haus/Ihre Wohnung korrekt und marktgerecht zu schätzen?
• Kann der Makler Referenzen angeben, welche Sie auch nachprüfen können?
• Ist die erfolgsorientierte Entlöhnung transparent und für Sie verständlich aufgeführt? etc. Dies sind lediglich nur einige Punkte, die Sie berücksichtigen sollten. Ihr Bauchgefühl dürfen Sie selbstverständlich auch ins Spiel bringen.

Wichtig ist, dass auch wenn es sich um Ihre Kinder handelt, sollte der Preis markgerecht sein, denn der Staat kann bei einem zu günstigen Verkaufspreis auf die Kinder zurückgreifen, wenn Sie im Alter Ihren Lebensunterhalt nicht mehr finanzieren könnten und Ihre Eigenmittel aufgebraucht sind. Steuertechnisch ist es eh vorteilhaft, dass Sie Ihren Kinder z.B. eine Hypothek zu sehr günstigen Konditionen gewähren. Und bei einem Kind ist vieles einfacher, denn bei mehreren Kindern, muss die Verteilung des Erbes (Vorerbbezug) genau geplant sein, d.h. der günstige Verkauf des Hauses an ein Kind könnte als Überbevorteilung betrachtet werden. Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Notar beraten.

Sobald der realistische Marktwert der Liegenschaft definiert wurde, gibt es etliche Möglichkeiten, um den richtigen Käufer zu finden. Die klassischen Varianten, welche nach wie vor sehr oft zum Erfolg führen, sind unter anderem die Nachbarschaft persönlich informieren, in den grossen Internetportale die Publikation attraktiv gestalten, eine Verkaufstafel aufstellen, das Objekt mit seiner Datenbank an Suchende abgleichen, seine Geschäftspartner auf diese Immobilie aufmerksam machen, eine detaillierte Dokumentation mit allen wichtigen Informationen inkl. aussagekräftige Fotos zusammenstellen etc. Modernere, bzw. neuere Wege zu beschreiten lohnt sich auf jeden Fall: Werbewirksame und professionelle Reels in den sozialen Medien verbreiten, attraktive Kurzfilme aufnehmen und virtuelle und interaktive Touren erstellen. Anschliessend werden die Besichtigungen mit vorselektionierten Interessenten durchgeführt, nachdem das Haus oder die Wohnung entsprechend her- und eingerichtet worden ist (Home Staging). Sobald die Käuferschaft gefunden ist, wird die Finanzierbarkeit dieser geprüft, die Reservationsvereinbarung erstellt, die Anmeldung beim Notariat durchgeführt und selbstverständlich das unwiderrufliche Zahlungsversprechen verlangt. Die Schlüsselübergabe ist dann der krönende Abschluss.

Ja, dies sollte kein Problem darstellen, solange der Verkaufspreis folgende Beträge einschliesst: Laufende Schuld/Hypothek, anfallende Steuern (Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer, Notariatsgebühren, Grundbuchkosten, Penalty für Festhypotheken etc.)

Eine professionelle Marktwertermittlung ist hier absolut empfehlenswert. Folgende Punkte müssen dabei unbedingt berücksichtigt werden: Unmittelbare Umgebung (Mikrolage) jetzt und in nächster Zukunft, Entwicklung des Immobilienmarktes, welche Werte sind die Finanzinstitute bereit zu finanzieren, wie ist der objektive Zustand der Liegenschaft etc. Lassen Sie sich nicht von «selbsternannten Immobilienprofis» blenden, welche im Handumdrehen einen Wert hinblättern. Investieren Sie lieber etwas Geld in eine seriöse und professionelle Schätzung. Sie werden es nachträglich zu würdigen wissen.

In der Schweiz haben wir 26 Kantone, d.h. wir haben somit 26 verschiedene Varianten! Was prinzipiell überall gleich bleibt, sind folgende Kosten: Notariatsgebühren für die Erstellung des Kaufvertrags und dessen Beurkundung, die Grundbuchkosten für die Löschung der Verkäuferschaft und allfälliger Schuldbriefe sowie für den Eintrag der Käuferschaft und neuer Schuldbriefe. Je nach Kanton werden gewisse dieser Aufwendungen hälftig getragen. Handänderungssteuern, für Kantone, welche solche belasten, werden teils zwischen Ver- und Käufer geteilt und bei einer dauernden Selbstnutzung der Käufer erlassen. Auch diese Selbstnutzung ist kantonal geregelt. Die Grundstückgewinnsteuern werden jeweils immer von den Verkäufern getragen. Hier kann je nachdem eine Realersatzbeschaffung angemeldet werden, so dass diese Steuer auf (meistens) 20 Jahre aufgeschoben wird.

Wieso wollen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen? Aus einfachem Interesse, um zu erfahren, wie «reich» Sie heute sind? Oder spielen Sie mit dem Gedanke, Ihre Liegenschaft zu verkaufen oder im Falle einer Scheidung richtig zu teilen? Suchen Sie sich einen professionellen Schätzer mit Erfahrung, welcher Ihnen eine marktgerechte Bewertung erstellt und nicht nur einen Realwert berechnet. Eine Besichtigung des Objektes ist unablässig! Sogenannte «Pultschatzungen» (vom Bürotisch aus) oder online-Schnellbewertungen können höchstens einen indikativen Wert aufzeigen. Legen Sie dem Schätzer folgende Unterlagen zur Verfügung: Aktueller Grundbuchauszug mit dem Wortlaut allfälligen Dienstbarkeiten, die Police von der Gebäudeversicherung, eine Liste der getätigten Investitionen in den letzten 20 Jahre, Baubeschrieb etc. Bei Wohnungen müssen noch die Protokolle der STWE-Versammlungen wie auch die Abschlüsse der letzten drei Jahre vorliegen. Sollten Sie nicht alle Dokumente haben, kann ein guter Bewerter mit einer entsprechenden Vollmacht alle nötigen Informationen für Sie besorgen.